Saksøker Haldis Kvitting ville ha kjent overdragelsesavtalen fra februar 2014 mellom Johan Kvitting og Berg Velforening ugyldig, men hun har ikke vunnet fram med søksmålet på noe punkt.

Dom i saken ble avsagt 24. mai i Brønnøy tingrett av dommer Magnus Hovind Rognhaug.  I dommen går det frem at saksøkte Berg Velforening frifinnes og har vunnet saken fullt ut. Haldis Kvitting er dømt til innen to uker å erstatte Berg Velforenings saksomkostninger på 146.250 kroner.

Mental svekkelse ikke avgjørende

Saksøker har hevdet at avtalen måtte være ugyldig grunnet Johan Kvittings demens. Retten finner det sannsynliggjort at Johan Kvitting hadde en alvorlig sinnslidelse på avtaletidspunktet. Men dette vurderes ikke avgjørende for sakens utfall.

- Når retten vurderer sakens samlede opplysninger, er det alene det forhold at Johan Kvitting var mentalt svekket som trekker i retning av urimelighet etter avtaleloven § 36. Dette kan imidlertid ikke i seg selv begrunne at avtalen må tilsidesettes, tatt i betrakning de øvrige opplysninger som foreligger. Avtalen hadde videre et spesielt og ikke-økonomisk formål: å sørge for at bygningene på Ulving-tunet ble istandsatt og bevart for ettertiden, samt at dette skulle komme allmennheten til gode. Til gjengjeld fikk Johan Kvitting en tinglyst bruksrett til brygge på eiendommen. Videre var det en forutsetning ved avtalen at det skulle fradeles tre hyttetomter som kan omsettes. Retten anser avtalen som fornuftig og forholdsmessig, og hensynene til at avtale skal holdes og til forutberegnelighet i kontraktsforhold må derfor veie tyngst. Retten er på denne bakgrunn kommet til at det ikke vil være urimelig å gjøre avtalen gjeldende og at vilkårene for å tilsidesette avtalen i medhold av avtaleloven §36 ikke er oppfylt, står  det i  rettens konklusjon.

Aldri direkte kontakt

Retten bemerker at det ikke er omstridt at at det er Johan Kvittings egen signatur på den ene av de to originale avtaledokumentene.

Når det gjelder Johan Kvittings mentale svekkelse, så legger retten til grunn  vitneforklaringen til behandlende lege Mary Travers, testen som ble foretatt av Johan Kvitting i mai 2011 (Mini-Mental Status) og de dokumenterte journalene, hvor det foreligger flere beskrivelser av  forvirringsepisoder og omtaler av demens allerede fra 2011.

- Retten finner at Johan Kvitting på avtaletidspunktet i februar 2014 mest sannsynlig hadde en fremskreden demenstilstand, som i kombinasjon med øvrige somatiske plager gjorde at han store deler av tiden ikke var virkelighetsorientert. Dette underbygges også av lege Travers´ forklaring. Videre finner retten det sannsynliggjort at hans forvirringstilstand hadde et stort omfang, og at dette i stor grad har påvirket hans evne til å tilegne seg og forstå informasjon, herunder innholdet i avtalen med Berg Velforening, heter det i rettens vurderinger.

Men retten har merket seg fostersønnens uttalelser om at fosterfaren rundt tidspunktet for avtaleinngåelsen var i stand til å føre en samtale samt å forstå det som ble forklart ham vedrørende avtalen. Fostersønnen har i retten forklart at han hadde en helt annen forståelse av hva avtalen innebar, og at det var denne forståelsen som var blitt formidlet til Johan og Haldis.

Retten fastslår at det aldri var direkte kontakt mellom Berg Velforening og Johan eller Haldis Kvitting, men at fostersønnen opptrådte som mellommann mellom Ragnar Lien og ekteparet Kvitting, og at Lien på et senere tidspunkt opptrådte som mellommann mellom fostersønnen og Berg Velforening.

Finner medvirkning avgjørende

Saksøker har også anført at avtalen om eiendomsoverdragelse er ugyldig i medhold av avtaleloven §33. Denne bestemmelsen legger opp til en skjønnsmessig vurdering hvor det sentrale vilkåret er hvorvidt det ville være uredelig å kreve oppfyllelse av avtalen. Her er det blant annet et vilkår at at løftemotakeren kjente til omstendigheten, det vil si var i ond tro.

- Det er et vilkår etter begge rettsgrunnlag at sinnslidelsen har virket motiverende på disposisjonen, hvilket innebærer at det må godtgjøres at Johan Kvittings mentale helsetilstand i nødvendig grad har påvirket avtalen som ble inngått, heter det i rettens vurderinger, hvor konklusjonen er at det ikke er Johan Kvittings alvorlige sinnslidelse som har motivert avtalen.

- Slik retten vurderer det, har enten Johan Kvitting i sin reduserte tilstand vært involvert i beslutningene som ble tatt av fostersønnen og Haldis Kvitting omkring eiendomsoverdragelsen, eller så er han blitt holdt utenfor. I alle tilfeller anser retten at Haldis Kvitting og fostersønnen var fullstendig klar over innholdet i avtalen, og at deres medvirkning var den avgjørende årsak til at avtalen ble inngått for familiens Kvittings vedkommende. Av dette konkluderer retten at saksøker ikke kan vinne frem med sin anførsel om ugyldighet på grunnlag av den ulovfestede ugyldighetslæren, heter det i dommen.

Finner ikke forklaring troverdig

Fostersønnen opptrådte uten ekteparets fullmakt i møter angående ovedragelse av Ulving-tunet. Retten legger til grunn at fostersønnens opptreden i overdragelsesprosessen er av betydning for vurderingen, uavhengig av om fostersønnen var i sin rett til å opptre på ekteparets vegne. Når det gjelder fostersønnens forklaring om at han ikke forstod at avtalen innebar en overdragelse, men at det skulle være en bruksrett, samt at hyttetomtene var godtgjørelse for dette, så finner ikke retten hans forklaring troverdig. Det vises til at fostersønnen deltok i flere møter med Lien og senere med kommune og fylkeskommune.

- Disse møtene hadde som tema eiendomsoverdragelsen. Fostersønnen har videre satt sin signatur på avtalen. Videre deltok fostersønnen under kartforretningen, og han var senere tilstede under et møte med Haldis Kvitting og Johan Kvittings verge, advokat Hallvard Kristensen, hvor temaet var om vergen skulle signere på skjøtet som overdro eiendommen til Berg Velforening, heter det i dommen.

Legger til grunn at avtaleinnhold var kjent

Retten finner det bevist at Haldis Kvitting var innforstått med eiendomsoverdragelsen allerede på avtaletidspunktet. Retten legger da til grunn at Haldis Kvitting er en alminnelig oppegående og velfungerende kvinne. Retten vektlegger t Haldis Kvittings signatur er å finne  på avtaledokumentet, fradelingssøknaden, protokollen for kartforretning og på skjøtet. Ifølge retten er det ubestridt at det er hennes egen signatur på dokumentene.

Hva gjelder avtalen, anser retten det som usannsylig at hun ikke forstod virkningen av denne.

- Hun var selv utrykkelig oppført som avtalepart, hvilket ga en sterk oppfordring til nærmere undersøkelse, heter det i domsavsigelsen, som også legger vekt på forklaringen fra advokat Kristensen. Han anså det som utvilsomt at både enken og fostersønnen var innforstått med innholdet i avtalen, og at de ønsket dette, da skjøtet ble signert i 2015.

Beskriver motivasjon

I domsavsigelsen gjør retten også en vurdering av enken og fostersønnens motivasjon i saken.

- Retten vurderer det som mest sannsynlig at enkens og fostersønnens motivasjon for å ønske avtalen, var å få realisert verdiene som lå i fradelingen av hyttetomtene. Dette for å sikre fostersønnen i fremtiden. Ut fra forklaringen til vitnet Ottesen fra Sømna kommune, ville det trolig være umulig å oppnå en slik regulering av tomtene uten den politiske vilje som knyttet seg til Ulvingprosjektet.  Ulving-eiendommen representerte på samme tid et verdiminus for saksøker, dersom bygningene på eiendommen  på noen måte skulle nyttiggjøres. Dette finner retten utvilsomt, hensett til dokumenterte kostnader, heter det i dommen som retten finner at ikke vil stride mot redelighet og god tro å gjøre  gjeldende.

- Slik retten vurderer det har Haldis Kvittings vedvarende medvirkning i form av underskrifter på sentrale dokumenter bidratt til å styrke Berg Velforenings tillit til at avtalen ble inngått i overensstemmelse med Johan Kvittings eget ønske, uavhengig av om hun var medeier i eiendommen. For øvrig bemerker retten at de hadde full anledning til å protestere på overdragelsen allerede på avtaletidspunktet derom de mente at Johan Kvitting ikke evnet å forstå  innholdet i eller rekkevidden av avtalen han signerte, konstateres det i dommen.

Finner ikke misforhold mellom ytelsene

Saksøker har til støtte for at avtalen må anses som ugyldig anført at det foreligger en ubalanse i ytelsene i avtaleforholdet. Dette ved at overdragelsen av eiendommen var vederlagsfri, og at fradelingen av hyttetomtene ikke kan anses som en motytelse fra Berg Velforening, slik saksøkte har anført, men som del av kommunens alminnelige tjenesteytelse og myndighetutøvelse.

Men retten finner ikke at dette er tilfellet, samlet sett. Selv om retten deler saksøkers syn på at fradelingen av hyttetomtene ikke kan anses som en kontraktuell motytelse fra Berg Velforening. Derimot anser retten at avtalen uansett innebar en verdioverføring til Johan Kvitting. Retten finner ikke noe grunnlag eller vilkår om at motytelsen måtte ha kommet direkte fra Berg Velforening for å komme i  betraktning. Det er avtalens samlede resultat som skal vurderes, fremholdes det i dommen.

- Retten konstaterer at bygningsmassen på Ulving-tunet var i en svært dårlig forfatning, og det eneste av verdi tilbake for Johan Kvitting på eiendommen var bryggen, hvilket han gjennom avtalen ble sikret en tinglyst rett på å bruke. Retten legger til grunn at reguleringen av de tre hyttetomtene trolig ikke ville vært mulig å oppnå for Johan Kvitting som alminnelig søker. Det vises til at hyttetomtene anslås å ha en samlet verdi på kroner 450.000.

Stod ikke alene

Saksøker har videre anført at Johan Kvitting som en alderssvekket 95-åring utgjorde en svak part stilt overfor Berg Velforening og Sømna kommune. Videre har saksøker anført at omstendighetene rundt avtaleinngåelsen må tilsi at avtalen anses som urimelig.

- Retten er enig i at partene isolert sett fremstår som lite jevnbyrdige.  Johan Kvitting var alvorlig svekket på avtaletidspunktet, mens Berg Velforening var en sammenslutning av formodentlig ressursterke borgere, selv om foreningen ikke kan anses å ha vært en profesjonell aktør. Retten er imidlertid kommet frem til at at dette ikke får betydning, da det ikke foreligger holdepunkter for at avtalen kom i stand på grunn av et slikt underlegenhetsforhold på Johan Kvitting hånd, eller at Johan Kvitting var utsatt for press fra lokalmiljøet eller fra det lokalpolitiske miljø. Retten viser til at det aldri ble forhandlet direkte med Johan Kvitting, hvis eneste bindeledd til de involverte i Ulvingprosjektet var fostersønnen.  Retten må videre legge til grunn at fostersønnen sammen med Haldis Kvitting var de nærmeste til å ivareta Johans interesser og at Johan Kvitting ikke stod alene overfor Berg Velforening og Sømna kommune. Retten viser for øvrig til den rolle retten har funnet at fostersønnen og Haldis Kvitting har spillt i overdragelsesprosessen.

Ikke utilbørlig eller svikaktig

Retten konstaterer at Sømna kommune ikke er part i saken, men gjør en vurdering i forhold til Sømna kommunes rolle i prosessen. Retten nøyer seg med å vise til at kommunens vedtak ble sendt på alminnelig høring, at det ble innhentet merknader fra fylkeskommunen, og at Sømna kommune tok disse til følge med henholdt til plasseringen av hyttetomtene.

- Videre anser retten at usikkerheten knyttet til Johan Kvitting signatur på  fradelingssøknaden datert 14.mars 2014, må sees på bakgrunn av fostersønnen og Haldis Kvittings rolle i overdragelsesprosessen, og ingen andres. Retten har ikke funnet holdepunkter for at Berg Velforening eller Sømna kommune har opptrådt utilbørlig eller svikaktig overfor Johan Kvitting, konstaterer dommen.

Dommer Magnus Hovind Rognhaug har vektet mellom saksøkers advokatfullmektig Anders Nitteberg Lie fra Schjødt AS tv fremlagte argumentasjon og saksøktes advokatfullmektig Linda Kristiansen fra Advokatfellesskapet Brønnøysund AS.